建築された年（築年数）をご確認ください
最近では、リノベーションとして中古マンションの売買物件も多くなっています。
近年建てられた建築物に関して、アスベストを使用した建築は大幅に減りましたが、アスベストは決して過去のものではありません。アスベストの使用規制が始まったのは1988年のこと。つまり、築35年以上経過しているの建築物についてはアスベストが使用さている可能性が高いのです。
一戸建て住居の場合ならば自分で対処する必要がありますが、マンションの場合ですと管理会社や住民の皆様がいらっしゃるので、そう簡単にはいきません。
アスベスト除去が行われていない、あるいは、アスベストが用いられているかどうか不明といった物件は当然ながら避けられてしまいます。ご自身の所有しているマンションに入居した人に健康被害が出てしまったら、オーナー様ご自身にも不利益を被ってしまいます。
中古マンション売買時のアスベスト（石綿）の内容
中古マンションなどの売買時に必要となるアスベストの項目は以下のようになります。
不動産鑑定評価（不動産鑑定評価基準）
不動産取引時における土地や建築物等の適正評価にあたり、確認する必要のある鑑定評価事項に「アスベスト等の有害物質」があるため、アスベスト調査が必要になります。
投資用不動産の取引や企業買収等での資産評価
デューディリジェンス（投資判断のための調査）において物理的調査報告として建物環境のリスクを評価。ここで、建物環境リスク評価の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。
建築物の売買等の際の重要事項説明（宅地建物取引業法）
アスベスト調査の結果がある場合には、調査結果の内容を説明する必要があります。
住宅性能表示（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
住宅性能表示制度により既存住宅を性能表示する場合、空気環境の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。
以前は、重要ではなかったアスベスト（石綿）
以前は、不動産取引において、アスベスト問題はそれほど重要視されていませんでしたが、アスベスト除去工事において、物件の価値を高めるための改修工事において支障がでたり、テナントの事業に影響することから、アスベスト調査で評価するようにきています。
買主は竣工図面等から、アスベスト含有建材の有無とアスベスト除去対策費用を想定し、減額するように資産価値を計算します。情報が不十分な場合、買い手側は想定可能な最悪の状態（高額なレベル１などの吹き付けアスベスト工事）で想定するため、想像以上の減額になるケースが少なくありません。
不動産取引を優位に行うためにも、不動産取引の際には事前のアスベスト調査をお勧めします。
中古マンションの売却において、アスベスト含有の問題は確かに不動産価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。アスベストは過去に広く使用されていた建材ですが、その健康リスクが明らかになり、多くの国で使用が禁止されました。中古マンションにアスベストが含まれている場合、以下の点が不動産価値に影響を与えることがあります。
アスベスト（石綿）のリスクと影響
健康リスク
アスベストは、その微細な繊維が空気中に放出されることで吸入され、肺がんや中皮腫、アスベストーシス（アスベスト肺）などの深刻な健康問題を引き起こすことがあります。このため、アスベストが含まれていることが確認されると、住民や使用者の健康リスクが懸念されます。
法的および規制リスク
多くの国や地域でアスベストに関する規制が厳格化されており、アスベストを含む建材の取り扱いや処理には特別な手続きが必要です。規制に従わない場合、法的な問題や罰則が発生する可能性があります。これが不動産の価値に悪影響を及ぼすことがあります。
アスベスト（石綿）含有マンションの価値への影響
売却価値の低下
アスベストを含む中古マンションは、そのリスクと規制対応の必要性から、売却時に価値が下がる可能性があります。以下の要因が影響します。
- 市場価値の減少: アスベストが含まれていると知った買い手は、リスクを回避するために価格を引き下げることが一般的です。これにより、売却価格が市場価値よりも低くなる可能性があります。
- 保険の問題: アスベスト含有建材に関する保険の適用範囲や費用が高くなることがあり、これも価値に影響を与えます。
修繕・対策費用
アスベスト含有マンションの場合、以下のような修繕や対策が必要になる場合があります。
- アスベスト除去: アスベストを含む建材の除去や封じ込めは高額な費用がかかります。これにより、売却前に修繕や対策を行う場合、追加のコストが発生します。
- 対応計画: アスベストが含まれている場合、適切な対応計画を立て、アスベストを安全に取り扱う必要があります。これには、専門の業者による調査や処理が含まれます。
アスベスト（石綿）含有マンションの売却に関する対策
事前調査の実施
売却前にアスベスト調査を実施し、その結果を把握することが重要です。調査結果に基づいて、適切な対策を講じることで、売却時のリスクを軽減できます。
- 調査の実施: 専門の調査機関に依頼し、マンション内のアスベストの有無を確認します。
- 結果の開示: 調査結果を購入希望者に対して開示することで、透明性を確保し、信頼性を高めます。
適切な対応と修繕
アスベストが含まれている場合、以下のような対応が考えられます。
- アスベスト（石綿）の除去: 専門業者による安全なアスベスト除去を検討します。これにより、売却後のリスクを減少させることができます。
- 封じ込め: 除去が困難な場合、アスベストを封じ込める方法を検討します。封じ込めには、アスベストを含む部分を取り囲み、その影響を最小限に抑える方法があります。
市場の理解と交渉
アスベストを含むマンションの売却時には、市場の理解と適切な交渉が重要です。
- 市場調査: 競合する物件の市場価値を調査し、アスベストを含む物件の適切な価格設定を行います。
- 交渉: アスベストに関するリスクを理解してもらい、適切な価格で交渉を行います。売却前に修繕や対策を行うことで、買い手に対する安心感を提供します。
アスベスト（石綿）含有マンションの販売時の法的対応
売却契約の注意事項
アスベスト含有マンションを売却する際、契約書には以下のような事項を明記することが重要です。
- アスベスト（石綿）の有無: マンションにアスベストが含まれている場合、その事実を契約書に記載します。
- 対応策の説明: アスベストの存在に関する対応策や修繕履歴を説明し、買い手に対する説明責任を果たします。
法的リスクの回避
アスベスト問題に関して法的リスクを回避するためには、以下の対応が必要です。
- 法令遵守: アスベストに関する法令や規制に従い、適切な手続きを行います。
- 専門家の相談: 法的な問題が生じた場合、弁護士や専門家に相談し、適切な対策を講じます。
アスベスト含有の中古マンションの売却は、その健康リスクや規制対応が不動産価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。売却前に適切なアスベスト調査と対応を行い、その結果を透明にすることで、リスクを管理し、価値を最大限に維持することが重要です。市場での競争力を高めるためには、専門家と連携して効果的な対策を講じることが求められます。また、法的リスクを回避するためには、契約内容を明確にし、法令遵守を徹底することが不可欠です。
